Quali tipi di proprietà sono disponibili per l'affitto a New York City? Chi sarà il mio padrone di casa?
A differenza di alcune città europee, il proprietario medio a New York City è un proprietario aziendale. Ovviamente, incontrerai un singolo proprietario, soprattutto se stai cercando un appartamento in una casa a schiera. Tuttavia, la maggior parte dei grattacieli in affitto sono di proprietà delle società. È normale che una società assuma una società di gestione per gestire le proprie proprietà in affitto. Queste società di gestione sono responsabili della selezione dei potenziali inquilini, della gestione dei leasing, della riscossione dei canoni di locazione e della gestione della proprietà. Alcuni proprietari terrieri possiedono e gestiscono direttamente la loro proprietà. Tali proprietari spesso occupano un appartamento in una casa a schiera plurifamiliare o possiedono una proprietà in una cooperativa o in un condominio. A differenza di un grande padrone di casa aziendale, un singolo proprietario ti conoscerà per nome e sarà più attento e anche più interessato a come stai usando la sua proprietà.
Come è il processo di approvazione di una domanda di affitto?
La legge di New York City è progettata per proteggere i diritti degli inquilini. Ci vuole un sacco di tempo e spese legali per un proprietario di sfrattare un inquilino in default. Pertanto, è logico che i proprietari di New York siano molto attenti nel selezionare gli inquilini più responsabili, affidabili e finanziariamente affidabili per le loro proprietà. Si prega di consultare la nostra sezione sulla valutazione del credito per ulteriori informazioni. Di solito, ciascuna società di gestione determina quali documenti specifici deve essere presentato dal potenziale inquilino o i requisiti aggiuntivi che deve soddisfare per essere approvato. Le diverse società di gestione hanno politiche diverse. Tuttavia queste politiche sono di solito seguite con precisione e non sono facilmente negoziabili.
I piccoli proprietari o le società di gestione possono a volte essere più facili da negoziare. Avendo meno proprietà da gestire, è più probabile che queste società più piccole esaminino singolarmente ciascun caso e considerino un inquilino con un background non convenzionale o informazioni finanziarie non standard. I proprietari terrieri individuali prenderanno la loro decisione su chi accettare come inquilino. Le loro preferenze possono variare e possono prendere in considerazione più fattori oltre al tuo rating. Potresti essere in grado di organizzare un incontro con un singolo proprietario e presentare la tua domanda di persona.
Se l'appartamento che hai scelto si trova in un condominio o in un edificio Coop, nella maggior parte dei casi la tua domanda dovrà essere approvata, non solo dal tuo futuro padrone di casa, ma anche dal Coop o dal Condo Board. Le schede di solito hanno requisiti diversi per gli inquilini. Tuttavia, le approvazioni del Consiglio richiedono il tempo più lungo sono le più difficili da ottenere.
Come posso dimostrare al proprietario che sono un grande inquilino per l'appartamento? Quali sono i soliti requisiti finanziari?
Il requisito comune è che le entrate annuali lorde siano di almeno 40-50 volte l'affitto mensile. Ad esempio, se il tuo affitto è $ 2,000, ti verrà richiesto di dimostrare di guadagnare almeno $ 80,000 dollari. Se condividi l'appartamento con un partner, coniuge o compagno di stanza, i tuoi guadagni possono essere combinati per soddisfare i requisiti finanziari. La posizione finanziaria può essere rafforzata con la verifica dei tuoi risparmi, azioni o beni immobili in possesso.
Ho trovato un appartamento perfetto! Quali sono i miei prossimi passi?
Dopo aver scelto un appartamento, devi presentare una domanda. Le informazioni richieste per l'applicazione possono variare, ma in genere è necessario fornire le seguenti informazioni:
Nome e cognome
Indirizzi attuali e precedenti
Informazioni sull'occupazione
Reddito annuo
Numero di previdenza sociale (SSN)
Le tue informazioni personali e finanziarie dovranno essere verificate con documenti giustificativi. La quantità di documenti e la complessità dell'applicazione dipendono dal tipo di edificio in cui si trova il tuo nuovo appartamento, dalla tua posizione finanziaria e dalla tua storia di noleggio. Il tuo consulente Evans ti aiuterà a decidere quali documenti di supporto ti aiuteranno a dimostrare di essere un inquilino affidabile. I seguenti documenti sono generalmente richiesti per l'applicazione:
Identificazione fotografica
Copie di due stub di pagamento più recenti
Lettera di verifica dell'occupazione ufficiale
Estratti conto bancari degli ultimi 2-3 mesi
Verifica di altre attività (fondi comuni, azioni, immobili, ecc.)
Dichiarazioni fiscali e W- 2 negli ultimi 2 anni
Riferimenti da precedenti proprietari
Informazioni di contatto di proprietari terrieri, datori di lavoro, garanti (se presenti).
Inoltre, dovrai autorizzare il proprietario o il suo agente a eseguire il controllo del credito. Controlleranno il vostro rapporto di accreditamento per assicurarsi che siete finanziariamente stabili, affidabili e possono permettersi l'affitto.
Non ho alcuna storia di credito, storia di noleggio o precedente impiego negli Stati Uniti. Potrò ancora affittare un appartamento a New York City?
Anche se le tue circostanze non coincidono con il tipico profilo di inquilino qualificato di New York City, hai comunque opzioni che ti consentono di noleggiare. Sei arrivato all'agente immobiliare giusto! La specialità di Evans è aiutare persone come te a trasferirsi a New York da tutto il mondo, e abbiamo esperienza nel trattare con inquilini e acquirenti stranieri. È qui che un broker esperto può essere molto utile: studieremo la tua situazione e ti consiglieremo su come presentare il caso migliore al tuo potenziale proprietario. Un consulente di Evans lavorerà con voi per capire in che modo la vostra esperienza all'estero può essere "tradotta" e presentata al proprietario per convincerlo che siete un affittuario adatto. Uno dei tuoi amici o colleghi a New York può fungere da garante della locazione. Le questioni finanziarie possono anche essere risolte offrendo un deposito di sicurezza più grande e / o un pagamento anticipato di diversi mesi di affitto.
Chi è un garante? Ho bisogno di uno?
Un garante è qualcuno che può garantire al proprietario che l'affitto sarà pagato per intero e in tempo nel caso in cui si riscontrino difficoltà finanziarie. Se non si soddisfano i requisiti di credito o finanziari, il proprietario potrebbe accettare di firmare il contratto di affitto con il proprio garante. Un garante preferito è di solito un membro della famiglia o un amico intimo che vive nella zona di tre stati (New York, New Jersey o Connecticut) e può fornire documentazione che ha un reddito annuo di 80-100 volte del affitto. Tuttavia, assicurati che il garante comprenda e accetti che dovrà affrontare l'intera procedura di richiesta con te e che sarà tenuto a presentare il suo rapporto di credito, la verifica dell'impiego e del reddito e inviare molte altre informazioni personali , inclusi i moduli W2 e le dichiarazioni dei redditi.
Ci sono delle tasse di iscrizione?
Di solito c'è un costo associato all'elaborazione dell'applicazione. Le tariffe variano per diversi edifici e società di gestione. Per un edificio in affitto, una quota di iscrizione è solitamente $ 100 - $ 150. Per un appartamento Co-op, questa tassa potrebbe essere più alta. La commissione per il controllo del credito è $ 30 - $ 100 per richiedente. Queste tasse sono solitamente non rimborsabili. Inoltre, al fine di avviare la procedura di richiesta e ritirare l'appartamento dal mercato, un agente può anche richiedere un deposito "in buona fede" rimborsabile. L'importo può variare da $ 300 dollari fino a un mese di affitto. Se la tua domanda viene rifiutata dal proprietario, questo deposito ti verrà rimborsato. Nel caso in cui l'applicazione abbia successo, il deposito verrà conteggiato verso l'affitto.
Quanto e come devo pagare in anticipo al momento della firma di un contratto di locazione?
I termini di leasing standard richiedono un pagamento anticipato costituito da quanto segue:
Affitto del primo mese
Deposito di un mese di garanzia (rimborsabile al termine della durata del leasing)
Commissione del Broker (questo è solitamente il 15% del canone annuo)
In alcuni casi, se le informazioni finanziarie e il rating del credito sollevano qualche preoccupazione per il proprietario, potrebbe esserti chiesto di aumentare l'importo del deposito cauzionale o pagare più del dovuto.
Le forme accettabili di pagamento sono: assegni certificati, vaglia postali, assegni bancari, assegni turistici o bonifici bancari. Alcuni proprietari accettano solo assegni certificati. Il tuo consulente Evans ti consiglierà l'importo esatto che dovrai pagare al momento della firma del contratto di locazione e il metodo di pagamento preferibile.
Cos'è un normale deposito di sicurezza? A chi lo pago? Avrò interesse su di esso?
Il deposito di sicurezza standard è di un mese di affitto. Purtroppo, non si ottiene alcun interesse sul deposito cauzionale. A volte, se l'affitto sale l'anno successivo, dovrai aggiungere un importo maggiore al deposito per compensare la differenza tra il primo e il secondo anno!
Il prezzo di quotazione è negoziabile?
Naturalmente, nulla è mai stato fissato nella pietra e spesso si possono negoziare affitti. Inoltre, è una buona idea chiedere per quanto tempo un appartamento è stato sul mercato e se c'è spazio per la negoziazione. Un'altra cosa da verificare è se un proprietario offre o meno concessioni di noleggio, ad esempio un mese di affitto gratuito o un abbonamento a una palestra. Tuttavia, date le attuali condizioni di mercato con la sua limitata (e in diminuzione) offerta di immobili in affitto e la domanda in costante aumento di appartamenti a Manhattan, i proprietari hanno poca motivazione a negoziare i prezzi del noleggio.
Ho bisogno di un avvocato per negoziare il mio contratto di locazione?
Di solito i proprietari usano il modulo di leasing standard preparato dal Real Estate Board di New York (disponibile qui in pdf). Tuttavia, i proprietari spesso fanno aggiunte o modifiche a questo contratto di affitto in una forma di cavalieri. Per questo motivo, consigliamo sempre ai nostri clienti di consultarsi con il loro avvocato per assicurarsi che i loro interessi siano rappresentati e protetti nella massima misura possibile.
Ho animali domestici; devo avvisare in anticipo il mio padrone di casa?
I newyorkesi amano e spesso hanno animali domestici indipendentemente dalle dimensioni del loro appartamento; tuttavia, sfortunatamente non tutti i padroni di casa ammettono animali domestici nei loro edifici. Diversi proprietari ed edifici hanno una politica dichiarata sugli animali domestici. Alcuni edifici consentono tutti gli animali domestici, altri solo alcuni animali domestici (gatti, per esempio). Fai sapere al tuo agente che hai animali domestici e il tuo agente selezionerà le proprietà, che sono pet-friendly.
Qual è il solito termine del contratto?
La maggior parte dei proprietari ti offrirà un affitto per un anno. Se si desidera sottoscrivere un contratto di locazione più lungo, in caso di canoni di affitto in crescita, il proprietario probabilmente aumenterà il prezzo di affitto per ogni anno del contratto di locazione. Questo viene fatto per compensare un potenziale aumento del canone di mercato che il padrone di casa rinuncerà garantendoti un prezzo fisso per un periodo più lungo. Leasing più lunghi di due anni sono molto rari a New York City!
Come prolungare il leasing?
Di solito è molto facile estendere un leasing. La maggior parte dei proprietari vi invierà una lettera, in cui vi daranno la possibilità di estendere il vostro contratto di locazione e di inserire un nuovo prezzo di affitto per l'anno successivo. Se desideri continuare a affittare l'appartamento, puoi negoziare questi nuovi termini con il proprietario, firmare i documenti di estensione e semplicemente inviarlo al proprietario.
Posso terminare il mio contratto di locazione prima della fine del termine?
Mentre è facile prolungare un leasing, i contratti di leasing a New York sono solitamente difficili da terminare prima che il periodo di leasing sia terminato. Nella maggior parte dei casi, sarai responsabile per il pagamento del noleggio con il leasing anche se non hai bisogno dell'appartamento. Tuttavia, in alcuni casi è possibile assegnare il contratto di locazione a qualcun altro con il permesso del proprietario.
Quali sono gli appartamenti con affitto controllato e con affitto fisso? Posso avere questo tipo di appartamento?
Il programma di affitto controllato si applica a circa 50,000 appartamenti a New York City. Questi appartamenti sono situati in edifici costruiti prima del 1947 e sono stati occupati dall'inquilino o dal loro successore legale ininterrottamente da prima del Luglio, 1971. Quando un appartamento controllato da affitto diventa vacante, diventa stabile all'affitto o viene completamente rimosso dalla regolamentazione degli affitti. Gli appartamenti stabilizzati in affitto si trovano generalmente in edifici di sei o più unità costruite tra 1947 e 1974, così come in altri tipi di proprietà. Ci sono oltre un milione di unità coperte da questo programma, e nella tua ricerca probabilmente incontrerai alcuni di questi appartamenti.
Naturalmente, gli appartamenti stabilizzati in affitto sono molto desiderabili, specialmente se avete intenzione di rimanere lì per diversi anni. Il proprietario potrà aumentare l'affitto di una piccola percentuale solo di anno in anno, indipendentemente dal tasso di mercato corrente.
Chi gestirà la proprietà? Cosa succede se qualcosa si rompe o si deve risolvere?
I grattacieli di lusso di solito hanno un addetto alla manutenzione o qualcuno che è di guardia 24 ore al giorno, sette giorni alla settimana. Questo varia da un edificio all'altro. La maggior parte degli edifici di medie e grandi dimensioni ha un "super" sovrintendente, che spesso vive nell'edificio. Altre società di gestione non dispongono di una gestione in loco, soprattutto nel caso di edifici di dimensioni più ridotte, che possono offrire solo manutenzione su richiesta. In questo caso, è necessario chiamare la società di gestione durante il normale orario di lavoro e fissare un appuntamento. Se il proprietario gestisce personalmente l'edificio, dovrai contattare direttamente il proprietario per ricevere assistenza. Se stai costruendo non ha un super e hai bisogno di aiuto, Evans sarà lieto di fornirti le informazioni di un tuttofare certificato nel tuo quartiere.
Chi paga la commissione di intermediazione a New York? Quanto costa?
Quando si affitta un appartamento, la tassa di intermediazione viene pagata dall'inquilino al momento della firma del contratto di locazione. Solitamente costituisce il 15% dell'affitto annuale. Pertanto, se l'affitto è $ 2,000 al mese, la commissione sarà la seguente: $ 2,000 x 12 x 15% = $ 3,600. A Evans, la commissione di intermediazione comprende tutti i servizi di ricerca di proprietà, organizzare le visite, aiutare con l'applicazione, le trattative dei proprietari e organizzare una firma di locazione.
Ancora più importante, il tuo agente Evans agirà come tuo rappresentante, proteggendo i tuoi interessi durante la negoziazione delle condizioni del contratto di locazione. Prepareremo i documenti necessari ed eseguiremo un'analisi della proprietà per assicurarci che non ci siano problemi nascosti. Organizzeremo la struttura e la procedura della chiusura per garantire che tutto proceda senza intoppi e che non prendiate rischi finanziari, pagate in eccesso le tasse e riceviate l'appartamento in tempo e in buone condizioni. A differenza della tua esperienza con molte altre società immobiliari, il nostro rapporto con te non deve finire quando riceviamo la nostra commissione. Saremo lieti di risolvere eventuali problemi che potresti incontrare nel tuo nuovo luogo: dal contattare il tuo super su un rubinetto che perde per risolvere problemi e conflitti più complessi.